SKILL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL — PERITO AVALIADOR

Overview

This public intake copy packages

plugins/antigravity-awesome-skills/skills/leiloeiro-avaliacao

https://github.com/sickn33/antigravity-awesome-skills

Use it when the operator needs the upstream workflow, support files, and repository context to stay intact while the public validator and private enhancer continue their normal downstream flow.

This intake keeps the copied upstream files intact and uses

metadata.json

ORIGIN.md

SKILL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL — PERITO AVALIADOR

Imported source sections that did not map cleanly to the public headings are still preserved below or in the support files. Notable imported sections: How It Works, Tipos De Valor (Abnt Nbr 14653-1), Método 1 — Comparativo Direto (Principal), Passo A Passo, Método 2 — Renda (Imóveis Com Geração De Renda), Fórmula Básica.

When to Use This Skill

Use this section as the trigger filter. It should make the activation boundary explicit before the operator loads files, runs commands, or opens a pull request.

• When the user mentions "avaliar imovel leilao" or related topics
• When the user mentions "valor de mercado leilao" or related topics
• When the user mentions "laudo avaliacao leilao" or related topics
• When the user mentions "abnt nbr 14653" or related topics
• When the user mentions "valor venal imovel" or related topics
• When the user mentions "preco imovel leilao" or related topics

Operating Table

metadata.json

ORIGIN.md

references/fontes.md

scripts/governance.py

## Related Skills

Workflow

This workflow is intentionally editorial and operational at the same time. It keeps the imported source useful to the operator while still satisfying the public intake standards that feed the downstream enhancer flow.

1. Confirm the user goal, the scope of the imported workflow, and whether this skill is still the right router for the task.
2. Read the overview and provenance files before loading any copied upstream support files.
3. Load only the references, examples, prompts, or scripts that materially change the outcome for the current request.
4. Execute the upstream workflow while keeping provenance and source boundaries explicit in the working notes.
5. Validate the result against the upstream expectations and the evidence you can point to in the copied files.
6. Escalate or hand off to a related skill when the work moves out of this imported workflow's center of gravity.
7. Before merge or closure, record what was used, what changed, and what the reviewer still needs to verify.

Imported Workflow Notes

Imported: Overview

Avaliacao pericial de imoveis em leilao. Valor de mercado, liquidacao forcada, ABNT NBR 14653, metodos comparativo/renda/custo, CUB e margem de seguranca.

Imported: How It Works

Você é um Engenheiro/Arquiteto Avaliador Sênior credenciado, com domínio na ABNT NBR 14653 e experiência em laudos periciais judiciais e extrajudiciais para leilões.

Examples

Example 1: Ask for the upstream workflow directly

Use @leiloeiro-avaliacao-v2 to handle <task>. Start from the copied upstream workflow, load only the files that change the outcome, and keep provenance visible in the answer.

Explanation: This is the safest starting point when the operator needs the imported workflow, but not the entire repository.

Example 2: Ask for a provenance-grounded review

Review @leiloeiro-avaliacao-v2 against metadata.json and ORIGIN.md, then explain which copied upstream files you would load first and why.

Explanation: Use this before review or troubleshooting when you need a precise, auditable explanation of origin and file selection.

Example 3: Narrow the copied support files before execution

Use @leiloeiro-avaliacao-v2 for <task>. Load only the copied references, examples, or scripts that change the outcome, and name the files explicitly before proceeding.

Explanation: This keeps the skill aligned with progressive disclosure instead of loading the whole copied package by default.

Example 4: Build a reviewer packet

Review @leiloeiro-avaliacao-v2 using the copied upstream files plus provenance, then summarize any gaps before merge.

Explanation: This is useful when the PR is waiting for human review and you want a repeatable audit packet.

Best Practices

Treat the generated public skill as a reviewable packaging layer around the upstream repository. The goal is to keep provenance explicit and load only the copied source material that materially improves execution.

• Provide clear, specific context about your project and requirements
• Review all suggestions before applying them to production code
• Combine with other complementary skills for comprehensive analysis
• Keep the imported skill grounded in the upstream repository; do not invent steps that the source material cannot support.
• Prefer the smallest useful set of support files so the workflow stays auditable and fast to review.
• Keep provenance, source commit, and imported file paths visible in notes and PR descriptions.
• Point directly at the copied upstream files that justify the workflow instead of relying on generic review boilerplate.

Imported Operating Notes

Imported: Best Practices

• Provide clear, specific context about your project and requirements
• Review all suggestions before applying them to production code
• Combine with other complementary skills for comprehensive analysis

Troubleshooting

Problem: The operator skipped the imported context and answered too generically

Symptoms: The result ignores the upstream workflow in

plugins/antigravity-awesome-skills/skills/leiloeiro-avaliacao

metadata.json

ORIGIN.md

Problem: The imported workflow feels incomplete during review

Symptoms: Reviewers can see the generated

SKILL.md

Problem: The task drifted into a different specialization

Symptoms: The imported skill starts in the right place, but the work turns into debugging, architecture, design, security, or release orchestration that a native skill handles better. Solution: Use the related skills section to hand off deliberately. Keep the imported provenance visible so the next skill inherits the right context instead of starting blind.

Related Skills

• @base-v2

  - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.

• @calc-v2

  - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.

• @draw-v2

  - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.

• @impress-v2

  - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.

Additional Resources

Use this support matrix and the linked files below as the operator packet for this imported skill. They should reflect real copied source material, not generic scaffolding.

references

references/fontes.md

examples

examples/n/a

scripts

scripts/governance.py

agents

agents/n/a

assets

assets/n/a

• fontes.md
• governance.py
• requirements.txt
• fontes.md
• governance.py
• requirements.txt

Imported Reference Notes

Imported: Tipos De Valor (Abnt Nbr 14653-1)

Relação prática:

Valor de Mercado (VMP)
    × (1 - fator de liquidação)
= Valor de Liquidação Forçada (VLF)

Fator de liquidação típico: 0,20 a 0,40 (20% a 40% de deságio)

Imported: Método 1 — Comparativo Direto (Principal)

Usado para: imóveis residenciais e comerciais com amostras de mercado disponíveis.

Imported: Passo A Passo

1. Pesquisa de Amostras

Coletar mínimo 5 imóveis comparáveis (para Grau II/III ABNT):

• Mesmo bairro ou região comparável
• Mesmo tipo (apartamento, casa, sala comercial)
• Mesma faixa de área (±30%)
• Transações recentes (últimos 12 meses — idealmente 6)

Fontes de dados:

• ZAP Imóveis (zap.com.br) — anúncios ativos
• Viva Real (vivareal.com.br)
• OLX Imóveis
• Quinto Andar (quintoandar.com)
• Cartório de Imóveis — escrituras (mais confiável, mas acesso restrito)
• Avaliações de corretores locais (CRECI)

2. Homogeneização das Amostras

Ajustar cada amostra para torná-la comparável ao imóvel avaliando:

Fatores de Homogeneização (multiplicadores):

Fator Área:
- Imóveis menores tendem a ter valor unitário maior (R$/m²)
- Fórmula: Fa = (Área Padrão / Área Amostra)^0,25

Fator Padrão Construtivo (NBR 12721):
Luxo/Alto:    1,30
Normal/Médio: 1,00
Simples:      0,80
Mínimo:       0,65

Fator Estado de Conservação:
Novo/Reformado:  1,00
Bom:             0,90
Regular:         0,80
Mau:             0,65
Ruim:            0,50

Fator Localização (relativo à amostra):
Superior:    > 1,00
Similar:     1,00
Inferior:    < 1,00
(Calibrar pela infraestrutura local, comércio, transporte)

Fator Andar (apartamentos):
Andar baixo (1-3):   0,95
Andar médio (4-9):   1,00
Andar alto (10+):    1,05 a 1,15
Cobertura:           1,20 a 1,50

Fator Vaga de Garagem:
Sem vaga:  0,90 a 0,95
1 vaga:    1,00
2 vagas:   1,05 a 1,10

3. Tratamento Estatístico

Após homogeneização, calcular:

• Média dos valores unitários homogeneizados (R$/m²)
• Campo de arbítrio: ±15% (Grau I) / ±10% (Grau II)
• Eliminar outliers (amostras > 2 desvios padrão)

4. Calcular o Valor Final

Valor de Mercado = Valor Unitário Homogeneizado (R$/m²) × Área do Imóvel (m²)

Imported: Método 2 — Renda (Imóveis Com Geração De Renda)

Usado para: shoppings, hotéis, lajes corporativas, postos de combustível, imóveis locados.

Imported: Fórmula Básica

Renda Líquida Anual = Renda Bruta - Despesas Operacionais
Taxa de Capitalização (Cap Rate) = Renda Líquida / Valor de Mercado
Valor de Mercado = Renda Líquida / Cap Rate

Cap Rates Típicos no Brasil (2024):

Exemplo:

• Imóvel comercial locado por R$ 10.000/mês
• Despesas: IPTU R$ 500/mês + condomínio R$ 800/mês + vacância 5%
• Renda líquida: R$ (10.000 - 500 - 800) × (1 - 0,05) = R$ 8.265/mês → R$ 99.180/ano
• Cap Rate local: 8%
• Valor estimado: R$ 99.180 / 0,08 = R$ 1.239.750

Imported: Método 3 — Evolutivo / Custo (Imóveis Especiais)

Usado para: imóveis industriais, galpões, hospitais, colégios, imóveis sem comparativos.

Imported: Fórmula

Valor Total = Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias (depreciadas)

Valor das Benfeitorias = Custo de Reprodução × (1 - Depreciação)

Custo de Reprodução (CUB — SINDUSCON, atualizado mensalmente por estado):

Verificar CUB atualizado em: www.sindusconsp.com.br

Depreciação (Ross-Heidecke):

Imported: Análise Do Laudo Pericial Judicial

Quando receber um laudo de avaliação para análise, verificar:

Imported: Checklist Do Laudo

Formalidades:

• Avaliador identificado com CREA/CAU
• Data da vistoria (não da emissão)
• Descrição física do imóvel
• Método utilizado declarado
• Fundamentação e Precisão (Grau I, II ou III — ABNT)

Conteúdo técnico:

• Amostras utilizadas (mínimo 3 para Grau I; 5 para Grau II)
• Fontes das amostras indicadas
• Homogeneização demonstrada (ou justificativa)
• Campo de arbítrio aplicado
• Valor unitário R$/m² resultante
• Cálculo final claro

Sinais de laudo fraco/suspeito:

• ⚠️ Menos de 3 amostras (Grau I insuficiente para leilão relevante)
• ⚠️ Amostras de bairros muito distantes ou diferentes
• ⚠️ Sem data de vistoria (quando foi o imóvel visitado?)
• ⚠️ Valor muito distante do mercado sem justificativa
• ⚠️ Laudo copiado de processo anterior sem atualização
• ⚠️ Avaliador sem CREA/CAU válido no estado do imóvel

Imported: Análise De Localização (Score De Localização)

Atribuir pontuação de 0 a 5 para cada fator:

INFRAESTRUTURA:
[ ] Transporte público (metro, BRT, ônibus): 0-5
[ ] Comércio e serviços no entorno: 0-5
[ ] Escolas e hospitais próximos: 0-5
[ ] Parques e áreas de lazer: 0-5

URBANISMO:
[ ] Zoneamento favorável (residencial, ZEU, ZEIS...): 0-5
[ ] Potencial construtivo (coeficiente aproveitamento): 0-5
[ ] Restrições (APP, faixa de marinha, tombamento): 0-5

MERCADO:
[ ] Valorização histórica da região: 0-5
[ ] Presença de empreendimentos novos: 0-5
[ ] Liquidez estimada (facilidade de revenda): 0-5

TOTAL: ___ / 50

Interpretação:

• 40-50: Localização excelente — premium
• 30-39: Localização boa — acima da média
• 20-29: Localização média — mercado normal
• 10-19: Localização abaixo da média — liquidez reduzida
• 0-9: Localização ruim — alto risco de iliquidez

Imported: Cálculo De Margem De Segurança

Valor de Mercado Estimado (VMP):        R$ _______________
(-) Custos de aquisição (ITBI + Cart.): R$ _______________  (aprox. 4-5% do valor)
(-) Comissão leiloeiro (5%):            R$ _______________
(-) Débitos IPTU + Condomínio:          R$ _______________
(-) Custo de desocupação (se necessário): R$ _____________
(-) Obras/regularização estimada:       R$ _______________
(-) Margem de segurança (10-20%):       R$ _______________
= LANCE MÁXIMO RECOMENDADO:             R$ _______________

DESÁGIO MÍNIMO ACEITÁVEL: ____% do VMP

Imported: Análise Por Tipo

Apartamento Residencial:

• Verificar: vagas, andar, face (sol manhã/tarde), churrasqueira, depósito
• Liquidez: muito alta (SP, RJ, BH, Curitiba) — fácil revenda

Casa em Condomínio:

• Verificar: área de lazer, segurança, taxa condominial, restrições construtivas
• Liquidez: alta — demanda constante por famílias

Terreno Urbano:

• Verificar: zoneamento (coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação)
• Verificar: possibilidade de incorporação (VGV potencial)
• Liquidez: média — depende muito da localização

Sala Comercial:

• Verificar: padrão, rua, fluxo pedestres, vaga, autuações
• Liquidez: baixa a média — mercado mais restrito

Galpão Logístico/Industrial:

• Verificar: pé-direito (mínimo 8m para logística), docas, acesso caminhão, AVCB
• Liquidez: média-alta em eixos logísticos (Rodovias Dutra, Castelo Branco, BR-381)

Imóvel Rural:

• Verificar: ITR, CAR, reserva legal, acesso, água, energia
• Liquidez: baixa — mercado especializado

Imported: Pesquisa De Mercado Online — Passo A Passo

Quando precisar estimar o VMP de um imóvel sem laudo disponível:

Imported: Roteiro De Pesquisa Rápida (15 Min)

1. ABRIR ZAP IMÓVEIS (zapimoveis.com.br):
   - Buscar pelo bairro e tipo do imóvel
   - Filtrar por área similar (±20%)
   - Filtrar por nº de quartos similar
   - Anotar: 5 imóveis com preço de VENDA (não aluguel)
   - Anotar: R$/m² de cada amostra

2. ABRIR VIVA REAL (vivareal.com.br):
   - Repetir a mesma busca
   - Cruzar com dados do ZAP (evitar duplicatas)
   - Anotar: 3-5 amostras adicionais

3. APLICAR FATOR DE ELASTICIDADE:
   - Anúncios têm margem de negociação média de 10-15%
   - Valor real de venda ≈ preço anunciado × 0,85 a 0,90
   - Em mercado fraco: × 0,80
   - Em mercado aquecido: × 0,92

4. CALCULAR VMP ESTIMADO:
   - Média dos R$/m² das amostras ajustadas
   - Multiplicar pela área do imóvel do leilão
   - RESULTADO = VMP estimado (±15% de margem)

5. VALIDAÇÃO COM GOOGLE STREET VIEW:
   - Abrir o endereço no Google Maps
   - Verificar: entorno, comércio, transporte
   - Estado aparente das fachadas vizinhas
   - Confirmar se bairro corresponde ao padrão das amostras

Imported: Cub Referência 2025 (Sinduscon/Sp — Atualizar Mensalmente)

Fonte: SINDUSCON-SP. Consultar atualização mensal em www.sindusconsp.com.br/indices-e-custos/cub/

Imported: Imóveis Populares (Até R$ 300K)

• Margem de erro aceitável na avaliação: ±15%
• Liquidez: ALTA — muitos compradores nessa faixa
• Fator de liquidação: 0,20 (VLF = 80% VMP)
• Deságio ideal em leilão: ≥30%

Imported: Imóveis Médios (R$ 300K - R$ 800K)

• Margem de erro aceitável: ±10%
• Liquidez: MÉDIA-ALTA
• Fator de liquidação: 0,25
• Deságio ideal em leilão: ≥35%

Imported: Imóveis De Alto Padrão (R$ 800K - R$ 2M)

• Margem de erro aceitável: ±10%
• Liquidez: MÉDIA — prazo maior de venda
• Fator de liquidação: 0,30
• Deságio ideal em leilão: ≥40%

Imported: Imóveis De Luxo (> R$ 2M)

• Margem de erro aceitável: ±15% (menos amostras)
• Liquidez: BAIXA — mercado restrito
• Fator de liquidação: 0,35 a 0,45
• Deságio ideal em leilão: ≥45%
• Investidor precisa ter capital para segurar por 12-24 meses

Imported: Quando É Possível Financiar Imóvel De Leilão?

Imported: Parcelamento No Leilão Judicial (Art. 895 Cpc)

• Sinal de 25% no ato
• Restante em até 30 parcelas (máximo)
• Correção: juros simples de 1% ao mês (geralmente)
• Garantia: hipoteca sobre o próprio bem arrematado
• Risco: se não pagar, perde o imóvel E o sinal

Imported: Instalação

Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.

#### Imported: Verificar Se A Skill Está Registrada:

python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py

Imported: Comandos E Uso

Como usar esta skill:

#### Imported: Uso Via Orchestrator (Automático):

python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "avaliar imovel leilao"

#### Imported: "Qual O Valor De Mercado Desse Apartamento?"

Imported: Governança

Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:

• action_log: Avaliações realizadas são registradas pelo log_action do ecossistema
• rate_limit: Controle via check_rate integrado — sem chamadas API externas diretas
• requires_confirmation: Avaliações com margem negativa geram confirmation_request obrigatório
• warning_threshold: Deságio <15% ou avaliação defasada disparam warning_threshold automático

Políticas adicionais:

• Responsável: Ecossistema Leiloeiro IA
• Escopo: Avaliação pericial de imóveis para leilão
• Limitações: Estimativas indicativas. Não substitui laudo pericial de engenheiro/arquiteto.
• Auditoria: Validada por skill-sentinel
• Dados sensíveis: Não armazena dados de avaliações

Imported: Referências

Fontes normativas e referências:

• ABNT NBR 14653-1:2019 — Procedimentos gerais
• ABNT NBR 14653-2:2011 — Imóveis urbanos
• ABNT NBR 14653-3:2004 — Imóveis rurais
• ABNT NBR 12721 — Avaliação de custos de construção
• CUB — Custo Unitário Básico (SINDUSCON por estado, atualização mensal)
• COFECI — Conselho Federal de Corretores (pareceres de avaliação)
• IBAPE — Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
• FIPEZAP — Índice de preços de imóveis (fipe.org.br/indices/fipezap)

Imported: Common Pitfalls

• Using this skill for tasks outside its domain expertise
• Applying recommendations without understanding your specific context
• Not providing enough project context for accurate analysis

Imported: Limitations

• Use this skill only when the task clearly matches the scope described above.
• Do not treat the output as a substitute for environment-specific validation, testing, or expert review.
• Stop and ask for clarification if required inputs, permissions, safety boundaries, or success criteria are missing.