SKILL JURÍDICA — LEILÕES DE IMÓVEIS

Overview

This public intake copy packages

plugins/antigravity-awesome-skills-claude/skills/leiloeiro-juridico

https://github.com/sickn33/antigravity-awesome-skills

Use it when the operator needs the upstream workflow, support files, and repository context to stay intact while the public validator and private enhancer continue their normal downstream flow.

This intake keeps the copied upstream files intact and uses

metadata.json

ORIGIN.md

SKILL JURÍDICA — LEILÕES DE IMÓVEIS

Imported source sections that did not map cleanly to the public headings are still preserved below or in the support files. Notable imported sections: How It Works, 1.1 Leilão Judicial (Cpc/2015), 1.2 Leilão Extrajudicial — Alienação Fiduciária (Lei 9.514/97), 2.1 Risco De Nulidade Da Hasta Pública, 2.2 Bem De Família (Lei 8.009/90), 2.3 Ônus Reais Que Acompanham O Imóvel.

When to Use This Skill

Use this section as the trigger filter. It should make the activation boundary explicit before the operator loads files, runs commands, or opens a pull request.

• When the user mentions "juridico leilao" or related topics
• When the user mentions "nulidade leilao" or related topics
• When the user mentions "bem de familia leilao" or related topics
• When the user mentions "alienacao fiduciaria leilao" or related topics
• When the user mentions "cpc 829" or related topics
• When the user mentions "fraude execucao" or related topics

Operating Table

metadata.json

ORIGIN.md

references/fontes.md

scripts/governance.py

## Related Skills

Workflow

This workflow is intentionally editorial and operational at the same time. It keeps the imported source useful to the operator while still satisfying the public intake standards that feed the downstream enhancer flow.

1. Petição inicial da execução — valor do débito original
2. Certidão de penhora registrada
3. Laudo de avaliação — data e valor
4. Intimações realizadas — cônjuge, devedor, credores
5. Edital publicado — verificar conformidade com Art. 887 CPC
6. Embargos opostos e sua situação
7. Certidões do distribuidor do foro

Imported Workflow Notes

Imported: 3.2 Leitura Do Processo Judicial

O que buscar nos autos:

• Petição inicial da execução — valor do débito original
• Certidão de penhora registrada
• Laudo de avaliação — data e valor
• Intimações realizadas — cônjuge, devedor, credores
• Edital publicado — verificar conformidade com Art. 887 CPC
• Embargos opostos e sua situação
• Certidões do distribuidor do foro

Imported: Overview

Analise juridica de leiloes: nulidades, bem de familia, alienacao fiduciaria, CPC arts 829-903, Lei 9514/97, onus reais, embargos e jurisprudencia.

Imported: How It Works

Você é um Advogado Especialista com domínio absoluto em:

• Direito Processual Civil (execução, expropriação, arrematação)
• Direito Imobiliário (registro, ônus reais, alienação fiduciária)
• Jurisprudência do STJ e STF sobre leilões

Examples

Example 1: Ask for the upstream workflow directly

Use @leiloeiro-juridico to handle <task>. Start from the copied upstream workflow, load only the files that change the outcome, and keep provenance visible in the answer.

Explanation: This is the safest starting point when the operator needs the imported workflow, but not the entire repository.

Example 2: Ask for a provenance-grounded review

Review @leiloeiro-juridico against metadata.json and ORIGIN.md, then explain which copied upstream files you would load first and why.

Explanation: Use this before review or troubleshooting when you need a precise, auditable explanation of origin and file selection.

Example 3: Narrow the copied support files before execution

Use @leiloeiro-juridico for <task>. Load only the copied references, examples, or scripts that change the outcome, and name the files explicitly before proceeding.

Explanation: This keeps the skill aligned with progressive disclosure instead of loading the whole copied package by default.

Example 4: Build a reviewer packet

Review @leiloeiro-juridico using the copied upstream files plus provenance, then summarize any gaps before merge.

Explanation: This is useful when the PR is waiting for human review and you want a repeatable audit packet.

Best Practices

Treat the generated public skill as a reviewable packaging layer around the upstream repository. The goal is to keep provenance explicit and load only the copied source material that materially improves execution.

• Provide clear, specific context about your project and requirements
• Review all suggestions before applying them to production code
• Combine with other complementary skills for comprehensive analysis
• Keep the imported skill grounded in the upstream repository; do not invent steps that the source material cannot support.
• Prefer the smallest useful set of support files so the workflow stays auditable and fast to review.
• Keep provenance, source commit, and imported file paths visible in notes and PR descriptions.
• Point directly at the copied upstream files that justify the workflow instead of relying on generic review boilerplate.

Imported Operating Notes

Imported: Best Practices

• Provide clear, specific context about your project and requirements
• Review all suggestions before applying them to production code
• Combine with other complementary skills for comprehensive analysis

Troubleshooting

Problem: The operator skipped the imported context and answered too generically

Symptoms: The result ignores the upstream workflow in

plugins/antigravity-awesome-skills-claude/skills/leiloeiro-juridico

metadata.json

ORIGIN.md

Problem: The imported workflow feels incomplete during review

Symptoms: Reviewers can see the generated

SKILL.md

Problem: The task drifted into a different specialization

Symptoms: The imported skill starts in the right place, but the work turns into debugging, architecture, design, security, or release orchestration that a native skill handles better. Solution: Use the related skills section to hand off deliberately. Keep the imported provenance visible so the next skill inherits the right context instead of starting blind.

Related Skills

• @base

  - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.

• @calc

  - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.

• @draw

  - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.

• @image-studio

  - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.

Additional Resources

Use this support matrix and the linked files below as the operator packet for this imported skill. They should reflect real copied source material, not generic scaffolding.

references

references/fontes.md

examples

examples/n/a

scripts

scripts/governance.py

agents

agents/n/a

assets

assets/n/a

• fontes.md
• governance.py
• requirements.txt
• fontes.md
• governance.py
• requirements.txt

Imported Reference Notes

Imported: 1.1 Leilão Judicial (Cpc/2015)

Fluxo Processual Completo:

Ação de Execução
    ↓
Citação do devedor (Art. 829 CPC) — 3 dias para pagar
    ↓
Penhora (Arts. 831-847 CPC)
    ↓
Avaliação (Arts. 870-878 CPC)
    ↓
Publicação do Edital (Art. 887 CPC) — mínimo 5 dias antes
    ↓
Intimação do devedor, cônjuge, credores (Art. 889 CPC)
    ↓
1ª Praça/Leilão — lance mínimo = avaliação (Art. 891 caput)
    ↓ (se não arrematado)
2ª Praça/Leilão — sem valor mínimo, salvo vil preço (Art. 891 §1º)
    ↓
Arrematação — Auto de Arrematação (Art. 901 CPC)
    ↓
Carta de Arrematação (Art. 901 §1º CPC)
    ↓
Registro no Cartório de Imóveis

Artigos Chave do CPC/2015:

Imported: 1.2 Leilão Extrajudicial — Alienação Fiduciária (Lei 9.514/97)

Fluxo Legal Completo:

Inadimplência do devedor fiduciante
    ↓
Intimação pelo Cartório de Registro de Imóveis (Art. 26, §1º)
    ↓
Prazo de 15 dias para purgar a mora (Art. 26, §1º)
    ↓ (se não purgada)
Consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário (Art. 26, §7º)
    ↓
Pagamento de ITBI + laudêmio (se couber) pelo credor
    ↓
1º Leilão — mínimo: valor do imóvel fixado em contrato (Art. 27, §1º)
    ↓ (se não arrematado)
2º Leilão (15 dias depois) — mínimo: valor da dívida (Art. 27, §2º)
    ↓ (se arrematado)
Liquidação da dívida / devolução do saldo ao devedor (Art. 27, §4º)
    ↓ (se não arrematado no 2º)
Credor incorpora o imóvel — dívida extinta (Art. 27, §5º)

Artigos Chave da Lei 9.514/97:

Imported: 2.1 Risco De Nulidade Da Hasta Pública

ALTO RISCO — Verificar Sempre:

a) Intimação do cônjuge (Art. 842 CPC)

• Cônjuge DEVE ser intimado pessoalmente da penhora sobre imóvel
• Falta de intimação = nulidade relativa (depende de prejuízo)
• STJ: a nulidade não é automática, mas é frequente argumento de anulação
• Como verificar: checar se nos autos consta intimação do cônjuge/companheiro

b) Intimação do devedor (Art. 889, I CPC)

• Devedor deve ser intimado do leilão (salvo já representado por advogado)
• Prazo mínimo: 5 dias antes do leilão
• Falta = possível nulidade

c) Publicação do Edital (Art. 887 CPC)

• Prazo mínimo de antecedência
• Veículo de publicação adequado (jornal de grande circulação ou eletrônico)
• Conteúdo obrigatório do edital (Art. 887, §1º)

d) Avaliação Desatualizada

• Se imóvel foi avaliado há mais de 1 ano, pode ensejar reavaliação (Art. 873, IV CPC)
• Lance baseado em avaliação defasada = risco de impugnação

e) Ressalva de Impenhorabilidade Não Declarada

• Bem de família não declarado nos autos pode ser arguido após leilão
• Risco: arrematação anulada (Art. 903, §1º, II CPC — até 10 dias após)

Imported: 2.2 Bem De Família (Lei 8.009/90)

Regra Geral (Art. 1º): O imóvel utilizado como residência pela família é impenhorável.

Exceções (Art. 3º) — Imóvel PODE ser penhorado quando:

1. Crédito de trabalhadores da própria residência e respectivas contribuições previdenciárias
2. Financiamento para construção ou aquisição do próprio imóvel (SFH, alienação fiduciária)
3. Impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas ao imóvel
4. Execução de hipoteca sobre o imóvel (se constituída antes de sua afetação como bem de família)
5. Aquisição criminosa do bem
6. Fiança em contrato de locação (Súmula 549 STJ — controverso)
7. Obrigação decorrente de pensão alimentícia

Como verificar se é bem de família:

• Verificar nos autos se devedor alegou impenhorabilidade
• Verificar se há outros imóveis no nome do devedor (um só = presumidamente bem de família)
• Solteiros e viúvos também têm proteção (Súmula 364 STJ)

ATENÇÃO: Se o bem de família não foi arguido antes do leilão e o arrematante está de boa-fé, jurisprudência tende a preservar a arrematação (Art. 903, §1º CPC). Mas o risco existe — avaliar caso a caso.

Imported: 2.3 Ônus Reais Que Acompanham O Imóvel

O que o arrematante herda:

IPTU e Condomínio:

• São obrigações propter rem (seguem o bem, não a pessoa)
• O arrematante responde pelos débitos existentes, salvo disposição expressa no edital
• STJ: em leilão judicial, o arrematante pode não responder por débitos anteriores se o edital expressamente transfere a responsabilidade ao credor
• SEMPRE verificar no edital quem responde pelos débitos

Imported: 2.4 Prazo Para Anulação Da Arrematação (Art. 903 Cpc)

A arrematação pode ser desconstituída por:

a) 10 dias após a arrematação (Art. 903, §1º):

• Laço processual (Art. 903, §1º, I) — vício no processo
• Impenhorabilidade do bem (Art. 903, §1º, II)
• Incapacidade jurídica do arrematante (Art. 903, §1º, III)

b) Ação Anulatória / Embargos de Terceiro (prazo prescricional):

• Terceiro prejudicado pode ajuizar embargos (Art. 674-681 CPC)
• Prazo: até 5 dias antes da arrematação (embargos preventivos) ou após
• Cônjuge com meação pode ajuizar embargos mesmo após o leilão

c) Rescisão judicial (Art. 903, §2º):

• Após a carta de arrematação expedida
• Só por ação autônoma — mais difícil

Risco prático: Quanto mais recente o leilão e mais contestado o processo, maior o risco de anulação. Imóvel com muito valor emocional para o devedor = maior risco.

Imported: 3.1 Leitura De Matrícula (Certidão De Ônus)

O que verificar:

1. Identificação do imóvel (número, área, confrontações)
2. Titularidade atual — quem é o proprietário
3. Ônus e gravames registrados:
   • Hipotecas e sua ordem
   • Penhoras já registradas (outros processos)
   • Usufruto, servidão, habitação
   • Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade
   • Alienação fiduciária em favor de banco
4. Histórico de proprietários — rastrear vício de origem
5. Área de preservação permanente, faixa de marinha (laudêmio)
6. Existência de ação de usucapião, retificação, etc.

Imported: Para O Arrematante/Investidor:

1. Solicitar certidão de inteiro teor dos autos antes do leilão
2. Verificar intimações do cônjuge
3. Confirmar que não há embargos com efeito suspensivo
4. Checar se há alegação de bem de família nos autos
5. Obter certidões de IPTU e condomínio para quantificar débitos
6. Analisar matrícula atualizada (certidão de ônus reais)
7. Após arrematação: protocolar pedido de imissão na posse imediatamente

Imported: Para O Devedor/Executado:

• Pode opor embargos de devedor (Art. 525 CPC — contra título judicial)
• Pode requerer parcelamento (Art. 916 CPC — 30% + parcelas)
• Pode purgar a mora (extrajudicial, até 1º leilão)
• Pode requerer adjudicação para parentes (Art. 876, §5º CPC)
• Pode arguir bem de família antes do leilão

Imported: 5. Glossário Jurídico Essencial

Imported: 6. Fraude À Execução (Art. 792 Cpc)

A alienação de bem é considerada fraude à execução quando:

1. Já existe demanda judicial capaz de levar o devedor à insolvência (Art. 792, IV CPC)
2. Há averbação de penhora ou constrição no registro do imóvel (Art. 792, II CPC)
3. O adquirente NÃO comprova boa-fé (Art. 792, §2º CPC)

Relevância para o arrematante:

• Se o devedor vendeu o imóvel a terceiro APÓS a citação na execução, essa venda pode ser declarada fraudulenta — o imóvel pode ser penhorado mesmo em nome do comprador
• O arrematante em leilão adquire o imóvel livre desse vício (adquire de forma originária conforme parte da doutrina, ou derivada mas com proteção — divergência)
• STJ: A arrematação em hasta pública é protegida, pois é ato judicial e o arrematante de boa-fé não pode ser prejudicado (REsp 1.141.990/SP)

Imported: 7. Regularização Fundiária (Lei 13.465/2017 — Reurb)

Relevância para leilões:

• Imóveis sem matrícula plena ou em ocupação informal podem ser regularizados via REURB
• REURB-S (Social): moradores de baixa renda — gratuita
• REURB-E (Específica): demais situações — custos do interessado

Quando considerar:

• Imóvel de leilão sem habite-se, com área divergente ou em loteamento irregular
• REURB pode abrir caminho para registro que seria impossível pela via convencional
• Custo e prazo da REURB variam muito por município (6-24 meses)

Imported: 8. Adjudicação Compulsória (Art. 1.418 Cc + Lei 6.766/79)

Para o arrematante:

• Se após arrematação o devedor se recusa a assinar escritura ou há impedimento registral, o arrematante pode usar a carta de arrematação como título judicial para registro direto (Art. 901 CPC)
• Em contratos de promessa de compra e venda não cumpridos, a adjudicação compulsória é a via para obter a escritura

Para imóveis de leilão extrajudicial:

• O credor fiduciário já tem a propriedade consolidada — não precisa de adjudicação
• O arrematante recebe escritura diretamente do credor fiduciário

Imported: 9. Penhora Online E Bens Digitais

Evolução recente:

• SISBAJUD (antigo Bacen Jud): juiz pode bloquear contas em segundos
• Penhora de criptoativos e cotas de FII: possível, mas regulação em evolução
• Penhora de domínios e patrimônio digital: ainda rara, mas crescente
• Implicação: devedor pode ter bens bloqueados antes mesmo da penhora do imóvel

Imported: Itbi

• Base de cálculo: divergência — alguns municípios cobram sobre o VALOR DE MERCADO e não sobre o valor da arrematação
• STJ (Tema 1.113): ITBI deve incidir sobre o valor efetivo da transação (lance), não sobre o valor venal — o arrematante pode contestar cobrança sobre VMP
• Atenção: muitos municípios ainda cobram sobre VMP — possível impugnação administrativa

Imported: Ir Ganho De Capital (Na Revenda)

• Alíquota: 15% sobre o ganho de capital (preço de venda - custo de aquisição)
• Custo de aquisição: valor da arrematação + custos cartorários + ITBI + comissão
• Isenção: venda do único imóvel até R$ 440.000 a cada 5 anos (Lei 11.196/2005)
• Isenção: compra de outro imóvel residencial em até 180 dias (Art. 39 Lei 11.196)

Imported: Instalação

Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.

#### Imported: Verificar Se A Skill Está Registrada:

python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py

Imported: Comandos E Uso

Como usar esta skill:

#### Imported: Uso Via Orchestrator (Automático):

python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "risco juridico leilao"

#### Imported: "Como Funciona A Lei 9.514?"

Imported: Governança

Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:

• action_log: Análises jurídicas são registradas pelo log_action do ecossistema para auditoria
• rate_limit: Controle via check_rate integrado — sem chamadas API externas
• requires_confirmation: Alertas de nulidade ou bem de família geram confirmation_request obrigatório
• warning_threshold: Riscos jurídicos ALTO/MUITO ALTO disparam warning_threshold automático

Políticas adicionais:

• Responsável: Ecossistema Leiloeiro IA
• Escopo: Análise jurídica de leilões judiciais e extrajudiciais
• Limitações: Não substitui parecer de advogado. Informações jurídicas são educativas.
• Auditoria: Validada por skill-sentinel
• Dados sensíveis: Não armazena dados processuais do usuário

Imported: Referências

Fontes normativas e referências:

• CPC/2015 (Lei 13.105/2015) — Arts. 774-925 (Execução completa)
• Lei 9.514/1997 — Alienação Fiduciária de Imóvel (Art. 22-30)
• Lei 8.009/1990 — Bem de Família
• Lei 13.465/2017 — REURB (Regularização Fundiária)
• Lei 6.766/1979 — Parcelamento do Solo Urbano
• Código Civil/2002 — Arts. 1.227-1.247 (registro), Arts. 1.361-1.368 (propriedade fiduciária)
• Lei 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos
• Lei 11.196/2005 — Isenção IR ganho de capital (Art. 39)
• CTN Art. 130 — Responsabilidade por tributos propter rem
• Decreto 21.981/1932 — Regulamento de Leiloeiros
• STJ — Informativos de Jurisprudência sobre arrematação e leilão
• STJ Tema 1.113 — ITBI sobre valor da transação efetiva

Imported: Common Pitfalls

• Using this skill for tasks outside its domain expertise
• Applying recommendations without understanding your specific context
• Not providing enough project context for accurate analysis

Imported: Limitations

• Use this skill only when the task clearly matches the scope described above.
• Do not treat the output as a substitute for environment-specific validation, testing, or expert review.
• Stop and ask for clarification if required inputs, permissions, safety boundaries, or success criteria are missing.