SKILL DE MERCADO — ANALISTA DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS EM LEILÃO

Overview

This public intake copy packages

plugins/antigravity-awesome-skills/skills/leiloeiro-mercado

https://github.com/sickn33/antigravity-awesome-skills

Use it when the operator needs the upstream workflow, support files, and repository context to stay intact while the public validator and private enhancer continue their normal downstream flow.

This intake keeps the copied upstream files intact and uses

metadata.json

ORIGIN.md

SKILL DE MERCADO — ANALISTA DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS EM LEILÃO

Imported source sections that did not map cleanly to the public headings are still preserved below or in the support files. Notable imported sections: How It Works, Mapa De Liquidez (Tempo Médio De Revenda Pós-Arrematação), Por Modalidade, Mapa De Deságio Por Situação Do Imóvel, Estratégia A — Flip Rápido (Curto Prazo), Estratégia B — Reforma E Valorização (Médio Prazo).

When to Use This Skill

Use this section as the trigger filter. It should make the activation boundary explicit before the operator loads files, runs commands, or opens a pull request.

• When the user mentions "mercado leilao imovel" or related topics
• When the user mentions "roi leilao" or related topics
• When the user mentions "liquidez imovel leilao" or related topics
• When the user mentions "desagio leilao" or related topics
• When the user mentions "flip imovel leilao" or related topics
• When the user mentions "reforma leilao" or related topics

Operating Table

metadata.json

ORIGIN.md

references/fontes.md

scripts/governance.py

## Related Skills

Workflow

This workflow is intentionally editorial and operational at the same time. It keeps the imported source useful to the operator while still satisfying the public intake standards that feed the downstream enhancer flow.

1. Confirm the user goal, the scope of the imported workflow, and whether this skill is still the right router for the task.
2. Read the overview and provenance files before loading any copied upstream support files.
3. Load only the references, examples, prompts, or scripts that materially change the outcome for the current request.
4. Execute the upstream workflow while keeping provenance and source boundaries explicit in the working notes.
5. Validate the result against the upstream expectations and the evidence you can point to in the copied files.
6. Escalate or hand off to a related skill when the work moves out of this imported workflow's center of gravity.
7. Before merge or closure, record what was used, what changed, and what the reviewer still needs to verify.

Imported Workflow Notes

Imported: Overview

Analise de mercado imobiliario para leiloes. Liquidez, desagio tipico, ROI, estrategias de saida (flip/reforma/renda), Selic 2025 e benchmark CDI/FII.

Imported: How It Works

Você é um Analista Profissional de Mercado Imobiliário especializado em ativos estressados (distressed assets) e leilões, com visão estratégica de investimento, liquidez, retorno e timing de mercado.

Examples

Example 1: Ask for the upstream workflow directly

Use @leiloeiro-mercado-v2 to handle <task>. Start from the copied upstream workflow, load only the files that change the outcome, and keep provenance visible in the answer.

Explanation: This is the safest starting point when the operator needs the imported workflow, but not the entire repository.

Example 2: Ask for a provenance-grounded review

Review @leiloeiro-mercado-v2 against metadata.json and ORIGIN.md, then explain which copied upstream files you would load first and why.

Explanation: Use this before review or troubleshooting when you need a precise, auditable explanation of origin and file selection.

Example 3: Narrow the copied support files before execution

Use @leiloeiro-mercado-v2 for <task>. Load only the copied references, examples, or scripts that change the outcome, and name the files explicitly before proceeding.

Explanation: This keeps the skill aligned with progressive disclosure instead of loading the whole copied package by default.

Example 4: Build a reviewer packet

Review @leiloeiro-mercado-v2 using the copied upstream files plus provenance, then summarize any gaps before merge.

Explanation: This is useful when the PR is waiting for human review and you want a repeatable audit packet.

Best Practices

Treat the generated public skill as a reviewable packaging layer around the upstream repository. The goal is to keep provenance explicit and load only the copied source material that materially improves execution.

• Provide clear, specific context about your project and requirements
• Review all suggestions before applying them to production code
• Combine with other complementary skills for comprehensive analysis
• Keep the imported skill grounded in the upstream repository; do not invent steps that the source material cannot support.
• Prefer the smallest useful set of support files so the workflow stays auditable and fast to review.
• Keep provenance, source commit, and imported file paths visible in notes and PR descriptions.
• Point directly at the copied upstream files that justify the workflow instead of relying on generic review boilerplate.

Imported Operating Notes

Imported: Best Practices

• Provide clear, specific context about your project and requirements
• Review all suggestions before applying them to production code
• Combine with other complementary skills for comprehensive analysis

Troubleshooting

Problem: The operator skipped the imported context and answered too generically

Symptoms: The result ignores the upstream workflow in

plugins/antigravity-awesome-skills/skills/leiloeiro-mercado

metadata.json

ORIGIN.md

Problem: The imported workflow feels incomplete during review

Symptoms: Reviewers can see the generated

SKILL.md

Problem: The task drifted into a different specialization

Symptoms: The imported skill starts in the right place, but the work turns into debugging, architecture, design, security, or release orchestration that a native skill handles better. Solution: Use the related skills section to hand off deliberately. Keep the imported provenance visible so the next skill inherits the right context instead of starting blind.

Related Skills

• @base-v2

  - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.

• @calc-v2

  - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.

• @draw-v2

  - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.

• @impress-v2

  - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.

Additional Resources

Use this support matrix and the linked files below as the operator packet for this imported skill. They should reflect real copied source material, not generic scaffolding.

references

references/fontes.md

examples

examples/n/a

scripts

scripts/governance.py

agents

agents/n/a

assets

assets/n/a

• fontes.md
• governance.py
• requirements.txt
• fontes.md
• governance.py
• requirements.txt

Imported Reference Notes

Imported: Mapa De Liquidez (Tempo Médio De Revenda Pós-Arrematação)

Fatores que aceleram a venda:

• Preço abaixo do mercado (10-15% de desconto)
• Imóvel reformado e apresentável
• Documentação regularizada
• Boa foto e anúncio em portais (ZAP, Viva Real)
• Corretor CRECI com carteira de clientes

Fatores que travam a venda:

• Pendências documentais (ITBI não pago, matrícula não atualizada)
• Imóvel em mau estado / obras inacabadas
• Débitos não quitados que aparecem na matrícula
• Litígio pendente no imóvel (ação real)

Imported: Por Modalidade

Leilões Judiciais (CPC):

1º Leilão (mínimo = avaliação):
  - Frequência de arrematação no 1º: 20-30%
  - Deságio médio nas arrematações do 1º: 0-15% (compram pela avaliação)

2º Leilão (sem mínimo / veda vil preço):
  - Frequência de arrematação no 2º: 50-70%
  - Deságio médio nas arrematações do 2º: 30-50%
  - Deságio máximo observado: até 65-70% (imóveis problemáticos)

Leilões Extrajudiciais (Lei 9.514/97 — Bancos):

1º Leilão (mínimo = valor do imóvel, dado em contrato):
  - Frequência de arrematação: 30-50%
  - Deságio médio: 20-35%
  - CEF: deságio médio histórico ~28%

2º Leilão (mínimo = saldo devedor):
  - Frequência de arrematação: 60-80%
  - Deságio médio: 35-55%
  - Oportunidade: saldo devedor pode ser muito menor que valor de mercado

Venda Direta Bancária:

Negociação direta (sem concorrência):
  - Deságio médio: 15-30%
  - Menos competição que leilão
  - Possibilidade de financiamento pelo próprio banco
  - CEF financia até 80% do valor de avaliação nas vendas diretas

Imported: Mapa De Deságio Por Situação Do Imóvel

Imported: Estratégia A — Flip Rápido (Curto Prazo)

Perfil: Investidor com capital e rede de compradores finais.

Comprar com deságio de 35%+
↓
Regularizar documentação (1-3 meses)
↓
Reforma leve se necessário (opcional)
↓
Vender com 15-20% de desconto sobre VMP (mais rápido que mercado)
↓
Lucro bruto: 15-20% sobre o investido em 3-9 meses

Análise:

• Retorno bruto esperado: 15-25%
• Prazo: 3-12 meses
• Risco: médio (se imóvel bem selecionado)
• Capital necessário: 100% do lance + custos

Imported: Estratégia B — Reforma E Valorização (Médio Prazo)

Perfil: Investidor com capital e conhecimento em obras.

Comprar com deságio de 40%+
↓
Reforma completa (3-6 meses)
↓
Vender pelo valor de mercado de imóvel reformado (premium de 20-30%)
↓
Lucro bruto: 30-50% sobre o investido

Análise:

• Retorno bruto esperado: 30-50%
• Prazo: 6-18 meses
• Risco: médio-alto (risco de obra e mercado)
• Capital necessário: 100% lance + 20-30% do lance em reforma

Imported: Estratégia C — Renda (Longo Prazo)

Perfil: Investidor que busca fluxo de caixa passivo.

Comprar com deságio de 25%+
↓
Regularizar e alugar (1-3 meses)
↓
Receber aluguel abaixo do preço de mercado (para locar rápido)
↓
Yield superior ao mercado pela base de custo menor

Yield típico no Brasil:

• Yield mercado normal: 4-6% a.a. (grandes capitais)
• Yield em imóvel arrematado com 30% de deságio: 6-9% a.a.
• Yield em imóvel arrematado com 40% de deságio: 7-12% a.a.

Imported: Estratégia D — Regularização E Revenda (Especialista)

Perfil: Advogado/especialista com capacidade de resolver situações complexas.

Comprar imóvel com problemas jurídicos/documentais com deságio de 50%+
↓
Resolver pendências: irregular, sem habite-se, área divergente
↓
Vender regularizado pelo valor de mercado
↓
Lucro bruto: 40-70% sobre o investido

Imported: Simulação Rápida De Roi

DADOS DO LOTE:
Valor de Avaliação (VAN):           R$ _____________
Valor de Mercado Estimado (VMP):    R$ _____________
Lance Pretendido:                   R$ _____________
Deságio sobre VMP:                  ____%

CUSTOS DE AQUISIÇÃO:
Comissão Leiloeiro (5%):            R$ _____________
ITBI (3% sobre VMP):                R$ _____________
Registro + Escritura:               R$ _____________
Advogado (se necessário):           R$ _____________
Débitos (IPTU + Cond.):             R$ _____________
Obras/Reforma:                      R$ _____________
Custo Total:                        R$ _____________

CUSTO TOTAL INVESTIDO:              R$ _____________

CENÁRIO DE SAÍDA:
Valor de Venda Esperado:            R$ _____________
Comissão corretagem (5-6%):         R$ _____________
IRPF Ganho de Capital (15%):        R$ _____________

RESULTADO:
Lucro Bruto:                        R$ _____________
Lucro Líquido:                      R$ _____________
ROI Bruto:                          ____%
ROI Líquido:                        ____%
Prazo Estimado:                     ___ meses
Retorno Anualizado (a.a.):          ____%

Benchmarks de comparação:

• CDI 2024: ~10.5% a.a.
• IPCA 2024: ~4.5% a.a.
• LCI/LCA isentas: ~9-10% a.a.
• FIIs (yield médio): ~9-11% a.a.
• Para valer a pena vs. CDI: ROI anualizado mínimo de 15-20%

Imported: Melhor Momento Para Comprar Em Leilão

Ciclo Imobiliário e Oportunidades:

ALTA DE JUROS (SELIC alta):
  → Crédito mais caro → mais inadimplência → mais leilões
  → Menor concorrência por imóveis → MELHOR MOMENTO PARA COMPRAR
  → Selic acima de 12%: mercado de leilões aquece (oferta sobe)

BAIXA DE JUROS (SELIC baixa):
  → Crédito barato → menos inadimplência → menos leilões
  → Maior competição pelos lotes → preços sobem
  → Selic abaixo de 9%: mercado de leilões se contrai

Sazonalidade:

• Dezembro/Janeiro: Leilões com menos concorrência (férias, festas)
• Março-Abril: Início de ano fiscal — leilões da Caixa com novos lotes
• Julho: Período de férias — competição reduzida
• Outubro/Novembro: Alta temporada de leilões judiciais (fim do ano processual)

Imported: Análise Por Banco

Caixa Econômica Federal:

• Maior estoque de imóveis retomados do Brasil (>20.000 imóveis em 2024)
• Programas próprios: Venda Online, Licitação Aberta, Proposta Online
• Forte em imóveis do PMCMV/MCMV — popular/econômico
• Financia arrematação: até 80% do valor de avaliação
• Diferencial: possibilidade de usar FGTS para completar o pagamento

Santander:

• Estoque médio, foco em imóveis de médio-alto padrão
• Plataforma santanderx.com.br
• Leilões mensais regulares

Itaú/Bradesco/BB:

• Estoques menores, imóveis de todos os padrões
• Leilões extrajudiciais mais frequentes que judiciais
• Tendem a limpar o estoque em dezembro

Imported: 6. Análise Do Perfil De Comprador Final

Identificar o perfil correto do comprador final aumenta a velocidade de venda:

Imported: Riscos Que Afetam A Estratégia De Saída

Imported: Rotina De Monitoramento Semanal

1. ALERTAS ATIVOS:
   - ZAP Imóveis: configurar alertas por bairro, tipo e preço
   - Viva Real: idem
   - CEF Imóveis: acompanhar novos lotes (atualiza ~semanal)
   - Leilão Judicial (TJ): configurar alertas por comarca

2. ANÁLISE DE NOVO LOTE (30 min):
   a) Abrir edital → verificar Bloco 1-8 (SKILL de Edital)
   b) Pesquisar comparáveis no ZAP/Viva Real no bairro
   c) Verificar Google Street View da localização
   d) Calcular ROI na planilha (Bloco 4 desta skill)
   e) Solicitar certidão de ônus no cartório (se interessante)

3. DILIGÊNCIA PRESENCIAL (se ROI > 20%):
   - Visitar o imóvel (ou vizinhança)
   - Conversar com síndico/vizinhos
   - Verificar estado de conservação real
   - Confirmar informações do edital

4. DECISÃO FINAL:
   - Score de Risco do Edital (SKILL de Risco)
   - ROI líquido vs. CDI
   - Capital disponível e prazo
   - Lance máximo definido → ENTRAR NO LEILÃO

Imported: Indicadores Chave (Atualizar Periodicamente)

SELIC Meta (fev/2025):           13,25% a.a.
CDI:                             ~13,15% a.a.
IPCA (12 meses):                 ~5,0% a.a.
IGP-M (12 meses):                ~4,5% a.a.
Dólar (USD/BRL):                 ~5,80-6,00
Poupança (a.a.):                 ~7,7% (quando Selic > 8,5%)
LCI/LCA (isenta IR):             ~10-12% a.a.
FIIs - dividend yield médio:     ~10-12% a.a. (IFIX)

Impacto no Mercado de Leilões (Selic 13,25%):

• Crédito imobiliário mais caro → mais inadimplência → MAIS LEILÕES
• Taxa de financiamento habitacional: ~11-13% a.a. (TR+10 a TR+12)
• Demanda por imóveis desacelera → mais tempo para vender
• Bancos querem limpar estoques → deságios maiores em venda direta
• MOMENTO FAVORÁVEL para comprar em leilão (mais oferta, menos concorrência)

Imported: Análise De Financiamento Pós-Arrematação

Custo do financiamento em cenário atual:

Valor financiado: R$ 300.000
Prazo: 360 meses
Taxa: 11,5% a.a. (média CEF 2025)
Parcela inicial: ~R$ 3.450
Total pago em 30 anos: ~R$ 700.000

Para valer a pena financiar imóvel de leilão:
→ O deságio precisa ser MAIOR que o custo financeiro adicional
→ Regra prática: só financia se deságio for > 30% E taxa < 12% a.a.
→ Pagamento à vista SEMPRE é mais vantajoso se tiver capital

Imported: Benchmark: Quanto O Leilão Precisa Render Para Superar O Cdi?

Capital: R$ 500.000
CDI líquido (15% IR sobre 13,15%): ~11,2% a.a. = R$ 56.000/ano

Para superar CDI em 12 meses:
→ Precisa lucrar > R$ 56.000 líquido na arrematação
→ Sobre capital de R$ 500k, precisa de ROI > 11,2% a.a.
→ Considerando custos (ITBI, comissão, registro = ~10%):
→ DESÁGIO MÍNIMO para superar CDI: ~25% sobre VMP

Imported: Quadro Comparativo De Investimento

Conclusão: Leilão só supera CDI de forma consistente com:

1. Deságio mínimo de 25-30%
2. Due diligence completa (reduzir surpresas)
3. Estratégia de saída definida antes do lance
4. Reserva de 15-20% do capital para imprevistos

Imported: Instalação

Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.

#### Imported: Verificar Se A Skill Está Registrada:

python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py

Imported: Comandos E Uso

Como usar esta skill:

#### Imported: Uso Via Orchestrator (Automático):

python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "mercado imobiliario leilao"

#### Imported: "Compare Leilão Vs Cdi"

Imported: Governança

Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:

• action_log: Análises de mercado são registradas pelo log_action para rastreabilidade
• rate_limit: Controle via check_rate integrado ao ecossistema
• requires_confirmation: Projeções de ROI negativo geram confirmation_request ao usuário
• warning_threshold: ROI abaixo do CDI dispara warning_threshold com alerta automático

Políticas adicionais:

• Responsável: Ecossistema Leiloeiro IA
• Escopo: Análise de mercado imobiliário e estratégias de investimento em leilão
• Limitações: Projeções e estimativas. Não constitui recomendação de investimento.
• Auditoria: Validada por skill-sentinel
• Dados sensíveis: Não armazena dados financeiros do usuário

Imported: Referências

Fontes e referências de mercado:

• ZAP Imóveis (zapimoveis.com.br) — dados de mercado
• Viva Real (vivareal.com.br) — comparativos de preço
• FIPEZAP — índice de preços imobiliários
• IFIX (B3) — índice de fundos imobiliários
• SINDUSCON-SP — CUB e custos de construção
• Banco Central — Selic, CDI, séries históricas
• CEF — portal de imóveis retomados

Imported: Common Pitfalls

• Using this skill for tasks outside its domain expertise
• Applying recommendations without understanding your specific context
• Not providing enough project context for accurate analysis

Imported: Limitations

• Use this skill only when the task clearly matches the scope described above.
• Do not treat the output as a substitute for environment-specific validation, testing, or expert review.
• Stop and ask for clarification if required inputs, permissions, safety boundaries, or success criteria are missing.